वास्तू विधायक विधी
प्रस्तावना
मानवी सभ्यतेमध्ये जेव्हा नगरे वसविली जाऊ लागली आणि जमिनीचे विभाजन विकासयोग्य भूखंडात करणे आणि स्वतःच्या उपयोगाव्यतिरिक्त व्यापारी उपयोगासाठी बांधकाम करणे आवश्यक ठरू लागले, त्या काळापासून या विषयाबाबतचे कायदे, नियम अथवा पोटविधी तयार करणे आवश्यक झाले. राजेशाही आणि सरंजामशाही शासन पद्धतीत असे कायदे लिखित स्वरूपात असणे गरजेचे नव्हते, मात्र लोकशाही शासन आणि स्वतंत्र न्याय पद्धतीत लिखित कायदे आणि नियम प्रभावी होतात. प्रत्येक देशात त्यांच्या शासकीय पद्धतीनुसार असे कायदे करण्यात येतात.
भारतात सन १८५७ पासून जमिनीसंबंधी विविध कायदे केले गेले. त्यामध्ये नगर विकास आणि बांधकाम या संदर्भात मुंबई महानगर पालिका अधिनियम १८८८, भू-संपादन अधिनियम १८९४, नगर रचना अधिनियम १९१५ हे महत्त्वाचे कायदे आहेत.
काळानुरूप बांधकामाचे तंत्रज्ञान बदलत गेले. त्यामध्ये काही सामुग्री बांधकामाच्या जागेपेक्षा दुसऱ्या ठिकाणाहून बनवून आणण्याची आणि त्या सामुग्रीचा वापर प्रत्यक्ष जागेवर करणे अश्या आणि अन्य काही पद्धती अवलंबण्यात येऊ लागल्या. अशा पद्धतींसाठी काही मानके निश्चित करण्यात आली. सुरुवातीला भारतात अशी मानके ब्रिटिश पद्धतीनुसार वापरली जात. कालांतराने भारतीय पद्धतीची स्वतंत्र भारतीय मानक संस्था स्थापन करण्यात आली. बांधकाम, बांधकाम उद्योग आणि त्याची व्याप्ती, उपयोग यामध्ये फार वाढ झाल्यानंतर त्याच्या पर्यावरणविषयक बाबींवर होणारा परिणाम विचारात घेऊन योग्य ती काळजी घेण्याच्या दृष्टीने अन्य संबंधित कायदे केले.
बांधकाम, बांधकाम उद्योग या संबंधित कायदे खालीलप्रमाणे आहेत.
नगरपालिका अधिनियमांतर्गत इमारतीसंबंधात पोटविधी
प्रादेशिक व नगररचना अधिनियम
पर्यावरण संरक्षण अधिनियम
वास्तुशास्त्रज्ञ अधिनियम
राष्ट्रीय इमारत कोड
स्थावर मालमत्ता नियमन अधिनियम
इमारतीमधील पोटभाग विक्री अधिनियम
स्थावर मालमत्ता व्यवस्थापनासाठी सहकारी संस्था अधिनियम
नगररचना अधिनियम
शहरांची वाढ नियमित करता यावी यासाठी वेगळा कायदा असणे आवश्यक ठरते. या कारणास्तव १९१५ साली मुंबई इलाख्यासाठी नगररचना अधिनियम केला होता. त्यामध्ये प्रामुख्याने अस्तित्वात असलेल्या जमीन मालकांच्या जमिनीच्या सीमांचा विचार करून त्यांचे विकासयोग्य एकत्रीकरण आणि पुनर्विभाजन अशी संकल्पना विचारात घेतली गेली. या योजनेत आधीच्या भूक्षेत्राच्या सुमारे ५० टक्के जमिनीचे शक्यतो आयताकृती आकारमानाच्या भूखंडांमध्ये नियोजन करणे तसेच उर्वरित ५० टक्के क्षेत्र रस्ते, करमणुकीच्या खुल्या जागा आणि सुविधांसाठी राखीव ठेवावयाचे भूखंड अश्या स्वरूपात वापरले जाईल, अशी विभागणी केली गेली होती. त्याकरिता योग्य ती वैधानिक शक्ती नगरपालिकेस या कायद्यान्वये प्राप्त झाली. यामध्ये जमिनीच्या मूल्यांकनाच्या दृष्टीने मूळ मालकीचे ठिकाण आणि नियोजित चांगल्या आकाराच्या भूखंडाचे ठिकाण जवळपास ठेवले जायचे. या योजनेत प्रत्येक जमीनमालकास प्रवेश मार्ग, खुल्या जागेचा आणि इतर सुविधांचा फायदा उपलब्ध होत असे. प्रवेशमार्गासाठी अन्य जमीनमालकांवर अवलंबून राहावे लागत नसे आणि जास्त क्षेत्राचा विकास एकावेळी हाती घेणे शक्य होत असे. रस्ते व अनुषंगिक सुविधांचा खर्च जमिनीच्या बदल्यात त्यांना उपलब्ध होऊ शकत होता आणि नगरपालिकेस त्यांची जबादारी पार पाडण्यासाठी रस्ते आणि सुविधांचे भूखंड याखालील जमीन विनामूल्य उपलब्ध होत असे.
१९५४ साली या अधिनियमात काही सुधारणा करून नवीन कायदा तयार करण्यात आला.
सीमेबाहेर होणारी शहरांची वाढ आणि रेल्वेसारख्या वाहतुकीच्या साधनांच्या उपलब्धतेमुळे त्यांची महानगरांमध्ये रुपांतर होण्याची प्रक्रिया विचारात घेऊन १९६६ साली सदर नगररचना अधिनियमाची व्याप्ती वाढवून प्रादेशिक नियोजनासाठी वैधानिक तरतुदी समाविष्ट करणारा कायदा तयार करण्यात आला.
यामध्ये शहरांच्या विकासाचे नियोजन योग्य व्हावे म्हणून ‘विकास आराखडा’ तयार करणे, शहर नियोजनासाठी प्राधिकरण स्थापन करणे, यासारख्या संकल्पनांचा समावेश करण्यात आला आहे. तसेच काही विशिष्ट ठिकाणी नियोजन करण्यासाठी, भू-संपादनासाठी आणि अन्य नियोजनासाठी आवश्यक बाबींच्या प्रयोजनासाठी तरतुदी प्रस्तावित करण्यात आल्या आहेत. या कायद्याचे अधिकार नगरपालिका आणि महानगरपालिका अशा स्थानिक प्राधिकरणांना देण्यात आले असून त्यांची अंमलबजावणी या प्राधिकरणामार्फत मार्फत करण्यात येते. या व्यतिरिक्त महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणे, महाराष्ट्र औद्योगिक विकास महामंडळ अशा संस्थांना ही असे अधिकार देण्यात आले आहेत. नवीन शहरे स्थापन करण्यासाठी सिडको आणि पिंपरी चिंचवड नवीन शहर विकास प्राधिकरण अशा संस्थांना अधिकार देण्यात आले आहेत. (सदर माहिती केवळ महाराष्ट्र राज्यापुरताच मर्यादित आहे. भारताच्या केंद्र सरकारचे याबाबत कोणते कायदे आहेत. ते स्पष्ट करायला हवं)
इमारतीसाठी नगरपालिका कायद्यातील पोटविधी
स्थानिक प्राधिकरण या नात्याने नगरपालिकेवर इमारतींच्या स्थैर्याची (देखभालीची?) जबाबदारी निश्चित करण्यात आलेली आहे. त्या दृष्टीने इमारतींबाबतच्या विविध अंगांसाठी काही नियम व मानके ठरविण्यात आलेली आहेत. इमारती बांधताना, दुरुस्तीसाठी आणि काही प्रमाणात रचनेसाठी हे पोटविधी तयार करण्यात आले होते.
शहरांची लोकसंख्या, हवामान आणि भौगोलिक परिस्थितीनुसार असे नियम तयार ठरविले जातात. जरी नगररचना कायद्याअंर्तगत विकास नियंत्रण विनियम तयार करण्यात आलेले असले तरी इमारतीसाठी आणि काही प्रशासकीय बाबींसाठी अजूनही हे पोटविधी वापरात आहेत.
नगररचना अधिनियमांतर्गत विकास नियंत्रण विनियम
नियम तयार करावयाचे झाल्यास विधिमंडळासमोर प्रस्ताव मांडून कार्यवाही करावी लागते, त्यासाठी जास्त वेळ लागतो आणि श्रम करावे लागतात. त्यामुळे प्रशासनास सुकर जावे म्हणून नियमांऐवजी विनियम करावेत असे ठरवून १९८९ मध्ये मुंबई शहरासाठी प्रथम असे विनियम करण्यात आले. नियम आणि विनियम यांचे सर्वसाधारण स्वरूप सारखेच असते. त्यामध्ये विभागवार पद्धतीने प्रामुख्याने विविध संज्ञा, त्यांची सविस्तर वर्णनपद्धती, परवानगी मिळविण्यासाठी लागणारी कागदपत्रे आणि त्यासंदर्भात सविस्तर तपशील, आराखडे सादर करण्यासाठी जरूर त्या प्रमाणाचा आणि त्यामधील बाबीचा तपशील आणि अन्य प्रशासकीय अर्ज नमुने इत्यादी बाबी अंतर्भूत केलेल्या असतात. त्याव्यतिरिक्त जमिनीचा अभिन्यास तयार करताना रस्ते आणि त्यांची रुंदी ,गटारे याबाबत मानके, खुल्या जागा आणि त्यांची मोजमापे आणि टक्केवारी यांची मानके, क्षेत्र जास्त असल्यास सुविधांसाठी लागणारे भूखंड आणि त्यांची मोजमापे व टक्केवारी यांची मानके अशा अनुज्ञेय बाबींचा समावेश आहे.
त्यानंतर इमारतीच्या विविध भागांसाठी काही मोजमापे आणि खोल्यांचे क्षेत्र जिन्याच्या आणि स्वच्छतागृहांच्या तरतुदी याबाबत काही मानके आहेत. रस्त्यांच्या रुंदीनुसार त्यालगतच्या इमारतीमधील वापराबाबत काही मानके आहेत तसेच इमारतींचा मिश्र उपयोगासाठी वापर अपेक्षित असल्यास काही वेगळ्या तरतुदी नमूद करण्यात आल्या आहेत. शहरांचे विविध विभागात वर्गीकरण करून त्यानुसार चटईक्षेत्र निर्देशांक आणि गाळ्यांची घनता याबाबतची मानके निश्चित करण्यात आली आहेत. झोपडपट्ट्यांमध्ये आणि काही विशिष्ट भागात पुनर्वसन योजना राबवावयाच्या असल्यास त्याकरिता स्वंतत्र मानके निश्चित करण्यात आलेली आहेत.
शहरांचे ऐतिहासिक महत्त्व लक्षात घेऊन इमारतींचे वर्गीकरण, जतन आणि संवर्धन याकरिता काही नियम आहेत. अपारंपरिक ऊर्जा स्रोत वापरण्यास प्रोत्साहन मिळावे आणि पावसाचे पाणी जतन करण्यासाठी उत्तेजन यासाठी तरतुदी आहेत.
आजकालच्या इमारतीत गाळ्यांची संख्या जास्त असते म्हणून सहकारी संस्थेचे कार्यालय, व्यायामशाळा, बालसंगोपन आणि समाजकल्याण केंद्र अशा सुविधांसाठी चटईक्षेत्र निर्देशांकाबाहेर अतिरिक्त क्षेत्र काही अटी व शर्तींवर उपलब्ध करून देण्याच्या सवलतींची तरतूद करण्यात आली आहे.
रस्ते, सामाजिक सुविधांचे भूखंड नगरपालिकेस विनामूल्य हस्तांतरित केल्यास त्या क्षेत्राच्या बदल्यात हस्तांतरणीय विकास हक्क (टी. डी. आर.) देण्याच्या तरतुदी अंतर्भूत करण्यात आल्या आहेत. तसेच सामाजिक सुविधेचे क्षेत्र विनामूल्य बांधकाम करून दिल्यास आणि झोपडपट्टी पुनर्वसनासाठी गाळे विनामूल्य दिल्यास अशाच प्रकारचे हक्क देण्यात येतात. या हक्कास बाजार उपलब्ध व्हावा म्हणून काही विभागात यांचा वापर करून अतिरिक्त बांधकाम करण्याच्या सवलती देण्यात आलेल्या आहेत. सांडपाणी विल्हेवाट, पाणी पुरवठ्याच्या टाक्या आणि तत्सम सेवांसाठी लागणारी मानके नमूद करण्यात आली आहेत. परवानगी अर्जाचे नमुने, विविध प्रतिज्ञा पत्रांचे नमुने अशा मार्गदर्शक सूचनाही संकलित करण्यात आल्या आहेत.
अशा रीतीने विकास नियंत्रण नियम आणि विनियम व्यावसायिक वास्तुशास्त्रज्ञ, विकासक यांखेरीज सर्व जमीनमालक, मालकी हक्काचे गाळेधारक, सहकारी संस्थांचे पदाधिकारी यांनाही उपयुक्त ठरतात.
समीक्षक : श्रीपाद भालेराव