स्थावर मालमत्ता (विनियमन व विकास) अधिनियम, २०१६.
महाराष्ट्र शासनाने प्रथम २००५ साली याविषयावर कायदा बनविण्याच्या दृष्टीने विचार करावयास सुरुवात केली होती. त्यामध्ये बदल करीत त्याचे पर्यावसन महाराष्ट्र गृहनिर्माण अधिनियम, २०१२ मध्ये झाले. हा कायदा संमत होऊन त्यावर माननीय राष्ट्रपतींनी मोहोर देखील उमटविली. मात्र २०१४ मध्ये भारतीय केंद्र शासनात सत्ता परिवर्तन झाले आणि २००८ पासून प्रलंबित स्थावर मालमत्ता नियमन अधिनियम मसुद्याकडे अधिक लक्ष दिले गेले आणि महाराष्ट्र राज्यात सुद्धा सत्ता परिवर्तन झाल्याने पूर्वीच्या सरकारने केलेला कायदा लागू करण्याकडे कल कमी झाला. केंद्र शासनात काही अत्यावश्यक बदल करून या अधिनियमाचा अंतिम मसुदा २०१६ मध्ये मंजूर झाला.
पारंपरिक संकेतानुसार केंद्राचे कायदे राज्ये पुन्हा संमत करून राज्यात लागू करीत असत. यावेळी हा कायदाच सर्व राज्यात लागू करण्यात आला आणि त्याअंतर्गत असणारे नियम बनविण्याचे अधिकार राज्यांना देण्यात आले. त्यामुळे संपूर्ण कायदा एकदम लागू न होता अंशतः मे २०१६ पासून अंमलात आला, तरी प्रत्यक्षात मे २०१७ मध्ये तो महाराष्ट्र राज्यात लागू झाला. या कायद्याच्या अंमलबजावणीसाठी ‘महाराष्ट्र स्थावर मालमत्ता नियमन प्राधिकरण’ (Maharashtra Real Estate Regulatory Authority, महारेरा) स्थापन करण्यात आले आहे. त्याव्यतिरिक्त ग्राहकांच्या तक्रार निवारणासाठी एक आयोग नेमण्यात येणार आहे.
सदर कायद्यामध्ये व्यावसायिक वास्तुशास्त्रज्ञांना प्रकल्पाच्या अंमलबजावणीमध्ये ग्राहक हिताच्या दृष्टीने विकासकांनी त्यांच्या एस्क्रो खात्यामधून निधीचा वापर करताना प्रकल्पाच्या बांधकामाच्या प्रगतीनुसार प्रमाणपत्र देणे अपेक्षित आहे. त्यामुळे वास्तुशास्त्रज्ञांना या कायद्याच्या तरतुदी ज्ञात असणे गरजेचे आहे.
या कायद्याचा गोषवारा खालील प्रमाणे आहे.
उद्दीष्ट : स्थावर संपदेच्या व्यवसायाशी निगडित विविध बाबींचे नियमन आणि अशा संपदेची भरभराट व्हावी तसेच अशा संपदेच्या खरेदी आणि विक्रीचे व्यवहार पारदर्शक पद्धतीने व्हावेत आणि ग्राहकांचे हित जपले जावे, काही विवाद निर्माण झाल्यास त्यांच्या जलद निवारणासाठी सुयोग्य यंत्रणा निर्माण व्हावी. असे या कायद्याचे उद्दिष्ट आहे.
या कायद्यामध्ये दहा प्रकरणांद्वारे सविस्तर तरतुदी करण्यात आलेल्या आहेत. पहिल्या प्रकरणात कायद्याची व्याप्ती, तसेच विविध संज्ञा विशद करण्यात आल्या आहेत. दुसऱ्या प्रकरणात स्थावर संपदेच्या प्रकल्पांच्या नोंदणीची पद्धत तसेच अशा संपदांच्या विक्रीसाठी मदत करणाऱ्या व्यावसायिकांच्या नोंदणीची पद्धत आणि नोंदणीस मुदतवाढ अथवा नोंदणीची मंजुरी काढून घेणे अशा प्रकारच्या कार्यवाहीच्या पद्धती नमूद करण्यात आल्या आहेत.
प्रकरण तीनमध्ये स्थावर संपदा निर्माण करणाऱ्या व्यावसायिकांची कर्तव्ये, जाहिरातीमधील प्रमुख बाबी, किमतीच्या रकमा स्वीकारण्याबाबतच्या अटी व शर्ती, बांधकामाच्या वेळी मंजूर नकाशांनुसार अंमलबजावणी करण्याची सक्ती आणि व्यवसाय अन्य व्यावसायिकांना विकावयाचा झाल्यास अथवा आणखी भागीदार घ्यावयाचे झाल्यास पाळावयाची पद्धती आणि करार रद्द करून परतावा द्यावयाचा झाल्यास नुकसान भरपाईबाबत तरतुदी अशा अनेक नियमनात्मक बाबी नमूद करण्यात आल्या आहेत . तसेच प्रकल्पाच्या विमा आणि मालकी हक्काच्या हस्तांतरणाबाबत आणि सामायिक क्षेत्राच्या उपयोगाबाबत देखील तरतुदी आहेत.
प्रकरण ४ मध्ये स्थावर संपदा खरेदी करणाऱ्यांच्या हक्क आणि जबाबदाऱ्यांविषयी तरतुदी नमूद करण्यात आल्या आहेत.
प्रकरण ५ मध्ये स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण या संस्थेची संकल्पना, स्थापना, पदाधिकारी आणि अन्य सदस्यांच्या नेमणुकीबाबतच्या तरतुदी आणि कार्याधिकार, बैठकीबाबतचे आणि कारभार चालवण्याचे नियम त्याचप्रमाणे त्यांच्या निर्णयाविषयी आणि आदेशाच्या पालनाबाबत तरतुदी विशद करण्यात आल्या आहेत.
प्रकरण ६ मध्ये देशातील अशा सर्व राज्यस्तरीय प्राधिकरणांच्या सुसूत्रीकरणासाठी केंद्रीय आयोगाच्या स्थापनेबाबत तरतुदी आहेत.
प्रकरण ७ मध्ये स्थावर संपदा नियामक न्यायसभा या संस्थेची संकल्पना, स्थापना, पदाधिकारी आणि अन्य सदस्यांच्या नेमणुकीबाबतच्या तरतुदी आणि कार्याधिकार, बैठकीबाबतचे आणि कारभार चालवण्याचे नियम त्याचप्रमाणे त्यांच्या निर्णयाविषयी आणि आदेशाच्या पालनाबाबत तरतुदी विशद करण्यात आल्या आहेत.
प्रकरण ८ मध्ये तरतुदींचे पालन न करण्यात आल्यास दोष प्रस्थापित करण्याची पद्धत आणि अशा चुका, गुन्हे यांची तपासणी आणि त्यांची व्याप्ती ठरविण्याच्या पद्धती आणि त्याकरिता दंड आणि पुढील कार्यवाहीसाठी तरतुदी नमूद करण्यात आल्या आहेत.
प्रकरण ९ मध्ये या कायद्यान्वये प्रस्थापित करण्यात आलेल्या संस्था सुयोग्य पद्धतीने चालविण्यासाठी खर्च आणि वित्तीय तरतुदीच्या पद्धती नमूद करण्यात आल्या आहेत.
प्रकरण १० द्वारे संकीर्ण तरतुदी जसे की, या कायद्या अंतर्गत नियम आणि विनियम तयार करण्याचे अधिकार, विवाद निर्मूलनासाठी योग्य ते अधिकार आणि तत्सम प्रयोजने आहेत. या कायद्यामुळे महाराष्ट्र राज्याचा गृहनिर्माण कायदा २०१२ रद्द करण्यात होत आहे अशी टीप ही नमूद आहे.
समीक्षक : श्रीपाद भालेराव